保利发展以35亿元竞得广州海珠区地块，溢价超27%

xinwen.mobi · 发表于 2025-12-6 07:59:51

保利发展35亿元竞得广州海珠靓地，溢价超27%
76轮激烈竞价，超过3小时的拉锯战，最终在广州公共资源交易中心官网的屏幕上定格为35亿元的总价。

随着广州年末推地节奏加快，多宗优质地块集中上架，海珠区南泰路的一宗“全能型”住宅兼容商业地块成为了市场关注的焦点。

这宗编号为AH0124032的地块在12月5日的公开竞拍中，吸引了包括保利、越秀在内的多家房企的激烈争夺。在经过长达3小时、共计76轮的竞价后，地块最终由保利发展旗下的广州市邦杰置业有限公司以35亿元的总价成功摘得。

此次成交的溢价率达到了27.27%。值得注意的是，76轮的竞价轮数也创下了广州本年度土地拍卖中竞拍轮数的新高。

01 地块详情
此次出让的海珠区南泰路AH0124032地块，用地性质为住宅用地兼容商业用地、中小学用地。

从技术指标看，地块的出让面积为42208平方米，规划建筑面积为143507平方米，容积率为3.4。地块的挂牌起始价为27.50亿元，对应的起始楼面价为每平方米19163元。根据最终的成交结果，地块的成交楼面价升至每平方米24389元。

此外，该地块还需满足一系列较高的配套建设要求。

根据出让条件，竞得人不仅需配建回迁安置商业商务物业和地下空间，还需建设一所小学并无偿移交。具体包括：配建不少于19.9万平方米的回迁安置商业商务物业，以及不少于5.5万平方米的地下空间。

同时，竞得人必须按规划要求建设指定的中小学用地，建成后无偿移交给海珠区教育局。若将上述配建成本全部计入，有市场分析估算，该地块的实际楼面地价将达到约3.68万元/平方米。

02 区位优势
该地块之所以能引发房企激烈竞争，其核心吸引力在于优越的地理位置和成熟的周边配套。

地块位于成熟的海珠西板块，交通便利，周边有多条地铁线路经过。商业配套也十分成熟，汇集了宝岗汇、万科里、燕汇广场、乐峰广场等多个成熟商圈。

此外，该地块本身还将配建大型商业，并紧邻三甲医院珠江医院，生活便利度高。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强分析认为，地块的区位优势是吸引多家房企关注和争夺的关键原因。

03 市场背景
地块本身素质的提升也是重要因素。根据《经济观察报》的报道，该地块在2025年8月进行了规划调整，容积率从4.5降低至3.4，总建筑面积相应缩减，同时教育和商业等配套设施得到了显著升级，使其成为海珠西区域少有的“全能型”地块。

从区域市场来看，海珠西是目前广州楼市的热点板块之一。该区域新房市场供应以刚改及改善型产品为主，当前在售一手住宅的单价区间大致在3.9万至5.9万元/平方米。

周边二手房市场则有翠城花园、光大花园等成熟社区，积累了相当的置换改善需求。有业内人士指出，该地块容积率相对较低，且拥有优质教育资源和大型商业配套，未来在产品定位上具备一定优势。

从企业战略角度看，此次拿地也反映了保利发展在年末的土地市场动态。尽管保利发展2025年前11个月的拿地金额为558亿元，在房企中排名第四，拿地策略相对谨慎。但近期，随着多地供地力度加大，保利发展也择机在核心城市补充优质土地储备。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对此评论称，对于保利发展而言，在销售规模领先、融资渠道稳定的背景下，围绕一线及核心城市补充优质资源，有助于加强其长期项目储备与全国化布局能力。

04 行业展望
此次保利发展竞得海珠地块，也是广州年末土地市场集中供应的一个缩影。

根据中指研究院的数据，截至2025年11月末，广州市在12月份待出让的涉宅用地总数达20宗，总起始价超过254亿元。这些地块中既有主城区的核心板块优质宅地，也有远城区的地块。

在当前的市场环境下，体量适中、区位优质的“小而精”地块被认为具备更强的市场吸引力。一方面，这类地块能有效降低房企的资金占用压力；另一方面，也为后续的开发销售创造了有利条件。从市场反馈看，国央企是此类地块的核心意向主体。

回顾12月5日那场长达3小时的土地竞拍，市场用76次出价表达了对核心城市稀缺资源的认可。

就在保利发展落子海珠的同一天，广州规划和自然资源局官网上，另一宗由广东保利城市发展有限公司作为建设单位的琶洲南区地块项目也进入了设计方案审查公示阶段。

随着年末广州超过250亿元的待出让土地陆续登场，房企在城市核心区补充优质土储的窗口期已经打开，而最终的市场检验，仍将由未来建成入市的产品来回答。

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